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column:銀行借入と賃貸経営

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 不動産投資を行う場合には、個人であれ法人であれ、金融機関から融資を受けるのが一般的です。金融機関からの融資形態には諸種の方法がありますが、融資形態がその後のキャッシュフローに影響してきます。
 不動産の収益は、事業収益等と比較しても収入がある程度予測できるため、当該不動産の収益によって借入返済できるか、少なくとも10年程度は見積もっておく必要があります。

・元本定額
 元本定額とは毎月の元本返済額が一定となるローン形態を指します。元本が定額で減少していくため、借入残高が一定のペースで減っていきます。建物の減価償との関連では、定額法で償却を行う建物と元本返済額を概ね近似させることでキャッシュフローを安定的に回すことができます。また、築浅の空室率や賃料水準が良い時期に多くの元利返済額がきて、築年数が古くなると金利部分が減少するため、融資返済額が少なくなるため、賃貸経営の実態からみると資金繰りを回しやすいというメリットがあります。

・元利定額
 元利定額とは毎月の元利返済額が一定となるローン形態を指します。元本と金利の合計が一定であるため、当初は返済額に占める金利部分が多く、元本返済部分が少ないのが特徴です。相続対策として借入を起こす場合などは、融資残高が最初はあまり減少せず、徐々に借入残高の減少幅が多くなっていくため、相続対策として債務控除を多くしたい場合などに利用されます。

・元金据置
 元金据置とは、一定期間元本返済を据え置く(止めておく)ことをいいます。事業性融資の場合には、据置期間までに売上を軌道に乗せることや、当面の運転資金確保などの使い方がありますが、不動産融資の場合には規則的に賃料収入が入ってくることが多いため、利用されることはあまりありません。

・固定金利と変動金利
 固定金利とは、一定の金利が返済期間中続くものをいいます。変動金利とは、適用する金利を金融情勢に応じて変動させるものをいいます。一般的には固定金利のほうが金利が高いですが、金利上昇局面においては、過去の低い金利で固定されるためメリットもあります。

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