AAA 不動産税金ガイド

取得・保有・譲渡時の不動産の税金を徹底解説

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個人で保有するのとどこが違う?

個人で保有するのとどこが違う?

個人で保有するのとどこが違う?

法人とは、法律に基づいて、自然人以外で権利義務の帰属主体となりうる資格(行為能力)を付与された団体等を意味します。法人課税と個人課税では、その課税対象としての性質の違いから、その計算構造が大きく異なっています。

 ・基本的な計算構造の違い(課税最低限と所得区分)
個人は生活の糧としての最低限の収入を要するため、諸控除を設けることにより、一定水準以上の所得が生じた場合にのみ課税される、課税最低限を定めていますが、法人については、所得が生じていなくても均等割等が発生します。
また、一般的な営利法人は、法人の営利活動により生じた所得に区分を設けていませんが、個人の場合には多種多様な要因から所得が生ずる可能性があるため、その発生原因に基づいて所得を分類し、課税方法を定める構造となっており、所得区分間の損益通算の方法が定められています。
不動産の場合には、個人は保有中の所得と譲渡による所得を別々に計算するのに対して、法人は区分せずに計算されるという点が特徴的です。

 ・定率と累進
個人の課税においては、厚生上の再配分の機能が重視されてきたため、所得の階層ごとに税率が異なる累進税率の構造となっていますが、法人については、法人の規模に応じて税率の優遇はあるものの、基本的には単一税率の構造となっています。
この累進税率という構造ゆえに、一定水準を超える不動産所得の発生が見込まれる場合には、賃貸経営の法人化が検討されます。

・相続税の課税標準
個人で不動産を相続した場合には、財産評価基本通達に基づき評価した額が課税標準となりますが、法人を通じて間接的に不動産を所有していた場合には株式の評価額が課税標準となります。一般的に類似業種比準株価が低い数値となっていることから、法人で所有している方が相続税の課税標準が低くなるケースが多いです。
なお、法人に相続という概念はなく、相続税はかかりませんが、法人を解散し清算する場合には清算所得に課税されます。

 ・赤字の場合の金利の扱い
個人の不動産所得が赤字になった場合で、土地等を取得するための負債の利子に相当する部分がある場合は、損失の金額のうち一定額が損益通算の対象になりませんが、法人にはこのような規定はありません。

 ・欠損金の繰越期間
個人の欠損の繰越期間は3年ですが、青色法人の欠損金の繰越期間は9年となっています。

 ・減価償却(強制償却と任意償却)
法人の減価償却は任意ですので、赤字になる場合には減価償却しないということが可能ですが、個人の減価償却は強制償却であるため、赤字の場合に翌期に償却を繰越すということはできません。

 ・譲渡時の扱い
不動産の場合には、個人は保有中の不動産所得と譲渡による譲渡所得を別々に計算するのに対して、法人は区分せずに計算されるという点が特徴的です。

 

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公認会計士/税理士/不動産鑑定士 西本 隆文

 

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