未利用土地等を保有している地主さんなど不動産オーナーさんのところに、マンション業者さん等から「賃貸経営で相続対策をしましょう」という提案が頻繁にされることがありますが、これは正しいのでしょうか？

土地所有者のところには、頻繁にこういった提案が来ますが、マンション業者は建物建築や賃貸管理、修繕などで利益を得るために提案をしているわけであり、それぞれ利害を有しています。

したがって、相続対策のマンション経営においては、実際に相続対策の方向性が合理的かをご自身で判断していくことが重要です。

相続対策としてのマンション経営の意思決定の判断基準は主に、「相続税の課税標準の低減効果」と「損益シミュレーション」の2点となります。

 

相続税の課税標準の低減効果

相続税の計算上、土地建物は実勢価格で評価されるわけではなく、財産評価基本通達に基づき評価されます。

土地の相続税評価額は公示価格ベースの概ね8割程度ですが、賃貸マンションを建てることで類型が貸家建付地となるため、さらに2割程度評価が下がります。

建物は固定資産税評価額が相続税評価額ですが、固定資産税評価額は評点方式で新築価格の概ね50%程度となり、賃貸に回すことで借家権がつくためさらに30%（満室想定）の評価減となります。

また、未利用土地や駐車場などは固定資産税が高いため、居住用マンションを建てることで固定資産税が軽減されます。

損益シミュレーション

相続対策のマンション経営においても、通常の経営の意思決定と同様に投下資本とそれに対応する収益の関係で、不動産購入から保有、売却までのキャッシュフローがプラスになっている必要があります。

キャッシュフローがプラスにならない場合でも、相続税の減額分が賃貸経営のトータルキャッシュフローのマイナス幅を上回っていれば、相続対策としては失敗ではありませんが、賃貸経営のリスクとそれに対応する節税効果という面からの判断が必要となってきます。

 

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