相続が発生すると、基本的には被相続人の財産が確定してしまうため、相続税の計算で有利選択することや、円滑に遺産分割協議を行うことはできても、相続財産そのものを変動させることはできません。

しかしながら、相続対策においては、相続発生まで被相続人の相続財産は確定せず、絶えず変動しているということが言えます。この絶えず変動する「現在時点の相続税評価額」を相続発生時点まで目標を定めて意図的に変動させていくことが相続対策です。

従って、相続対策を考える際には、相続財産の評価額が時間の経過とともに低下していくのか、上昇していくのかの判断が必要です。

なかでも土地は、地価の動向によって上昇していく場合もあれば下落していく場合もあり、また相続財産に占める金額も多額となるため、その判断が相続対策に大きな影響を与えます。

相続対策の対象となる土地の価格が上昇していくか下落していくかは物件により異なるため、その判断となる要因（価格形成要因）を広域的に分析していく必要があります。

地価の長期推移に影響を与える不動産の価格形成要因（一般的要因）は以下のとおりです。（不動産鑑定評価基準より抜粋）

 

Ⅰ 自然的要因

１．地質、地盤等の状態

２．土壌及び土層の状態

３．地勢の状態

４．地理的位置関係

５．気象の状態

 

Ⅱ 社会的要因

１．人口の状態

２．家族構成及び世帯分離の状態

３．都市形成及び公共施設の整備の状態

４．教育及び社会福祉の状態

５．不動産の取引及び使用収益の慣行

６．建築様式等の状態

７．情報化の進展の状態

８．生活様式等の状態

 

Ⅲ 経済的要因

１．貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態

２．財政及び金融の状態

３．物価、賃金、雇用及び企業活動の状態

４．税負担の状態

５．企業会計制度の状態

６．技術革新及び産業構造の状態

７．交通体系の状態

８．国際化の状態

 

Ⅳ 行政的要因

１．土地利用に関する計画及び規制の状態

２．土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態

３．宅地及び住宅に関する施策の状態

４．不動産に関する税制の状態

５．不動産の取引に関する規制の状態

 

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