以上のとおり、消費税の基本的な仕組みを解説しましたが、不動産取引の観点から見た場合に気を付けないといけないのは、その制度選択によって納付すべき消費税額が大きく異なるということです。
では、具体的にどのような場合にどのような制度を選択していけばいいのでしょうか。制度ごとにその判断基準を解説していきます。

・免税事業者が課税事業者を選択する場合

先述のとおり、納税義務の判定で免税事業者となった場合には、消費税の申告義務は生じませんが、逆に還付を受けることもできません。したがって、対象期間に多額の設備投資を行うなどして、多額の課税仕入が発生する場合には、予め消費税課税事業者選択届出書を提出することで、課税事業者となることができます。

不動産取引の具体例としては、収益物件を購入するタイミングなどです。但し、消費税課税事業者選択届出書を提出して課税事業者となった場合には、2年間は免税事業者に戻ることはできません。また、調整対象固定資産を取得した場合には、3年間は免税事業者に戻ることはできません。

・簡易課税制度を選択する場合

基準期間の課税売上高が5,000万円以下の事業者は、消費税簡易課税制度選択届出書を提出することで簡易課税制度を選択することができます。不動産賃貸の経費は、みなし仕入率である40％を下回ることが多いため、通常は簡易課税制度を選択することが有利となる場合が多いです。但し、多額の課税仕入が発生する場合、具体的には建物を建築する場合や物件を購入する場合などは、本則課税が有利となる場合がありますので、物件の購入などの計画がないかを検討のうえ、制度選択していくことが必要となります。

・本則課税のうち、一括比例配分方式を選択する場合

本則課税で、かつ、課税売上割合が95％未満又は課税売上が5億円超の場合には、個別対応方式か一括比例配分方式かを選択することになります。どちらが有利かの判断基準は、課税売上割合と、課税売上対応課税仕入と非課税売上対応課税仕入の関係にあります。 

一括比例配分方式が有利選択となる場合

課税売上割合 ＞ 課税売上対応課税仕入　÷　（課税売上対応課税仕入＋非課税売上対応課税仕入）

具体的なイメージが沸きにくいですが、本業が別にある事業法人が、賃貸マンションを購入する場合などです。賃貸マンションを購入する場合には、非課税売上対応課税仕入が多額に発生しますが、個別対応方式の場合には仕入税額控除することができません。一方で、本業が別にある法人などは、本業の売上の規模との対比において賃料収入が相対的に少なく課税売上割合は高い、ということが起こりえます。このような場合には、一括比例配分方式を選択することで、そのすべての課税仕入に課税売上割合を乗ずることにより仕入税額控除を計算することで、一部マンション購入費用を仕入税額控除に取り込むことができるのです。但し、課税売上割合が著しく変動したときの調整により、第三年度に仕入控除税額の調整が入る可能性があります。

 

◆連絡先（お気軽にお問い合わせ下さい。）

税理士法人ＡＡＡ

公認会計士/税理士/不動産鑑定士　西本　隆文

 

東京事務所

〒104-0031

東京都中央区京橋1-17-12吉住ビル401

☎：03-6228-6472

E-mail info@aaa-group.jp

 

和歌山事務所

〒640-8245

和歌山県和歌山市有田屋町南ノ丁28

☎：073-422-0588

E-mail info@aaa-group.jp